城市再开发

月读|城市再开发中的四个问题:读《造城者
更新时间:2019-12-21 19:27 浏览:59 关闭窗口 打印此页

  其次,这是一本关于房地产开发商的书,作者如记者般调查解析了开发商在全球城市建造中的核心作用。他们的激情与贪婪,他们的举足轻重和一败涂地,以及他们为城市的物质形态和社会关系带来的剧变,颠覆了关于城市再开发中政府起决定性作用的一般认知。

  再次,本书没有与主旨无关的多余谈资,时间集中于1978年至2000年,对象限于纽约和伦敦,内容则是这两座城市再开发历史的趋同与分异,几乎是一部20世纪末纽约和伦敦城市再开发断代史。阅读本书之于笔者的最大益处,在于激发起对老问题的新思考,以下结合书中内容,略谈四点。

  多年前,笔者在银行从事房地产信贷工作,直观感受到两点:第一,房地产业和政府天然的亲密关系。对于民众来说,城市的GDP水平(就业和生活水平提高的保证)和城市景观的“好看”是很直观的两大指标。“好看”的城市景观中很大一部分是房地产行业创造的。上海陆家嘴金融城、深圳福田中心区,大型集聚式的城市建造,都在心理上给人以“城市让生活更美好”的激励。

  当下高度依赖房地产业为经济发展引擎,城市GDP不能忽略房地产及其相关行业的巨大贡献。大型房地产开发项目通常由当地大型国有房产企业或跨区域私有房地产集团来操盘,前者隶属于政府,后者则是地方政府竞相欢迎的合作伙伴。

  第二,房地产业与金融业绝对捆绑式的关系。笔者在从业过程中,目睹了不论是在银根放松还是紧缩的情况下,银行都异常努力地向房地产业投放不仅数额庞大且周期(循环持续)很长的贷款,对这个行业的“优待”高于任何其他行业。原因也很简单,房地产业的风险是很小的,银行握有抵押率很低的土地、在建工程、建成物业的抵押权,市场发生波动时,可以通过对抵押物的变现来实现债权。除非发生行业整体性的崩溃,贷款安全是非常有保证的。除此之外,银行的贷款也缺少其他出口,到期贷款最好的出处就是存量房地产客户,于是中期的开发贷款在项目建成后又转变成了长期的经营性物业贷款,甚至会通过各种增信的方式向房地产企业投放与项目周期根本不匹配的短期流动资金贷款。

  与此同时,银行对房地产贷款的监管实际上很困难。大型的项目开发往往都由集团性的开发商来操作,他们的财务管理模式是中央集中型的,项目在未获得贷款时(缺少一些准入条件,如施工许可证)已开始建造甚至临近完工,银行投放资金的实际去向与项目的资金使用通常是不匹配的。最终的状态是,银行通过总行层级的集团授信为某一个开发商提供源源不断的各种贷款,而其所能明确看到的监管依据,只有时间上滞后的集团财务报表(包含所有融资信息),和贷款所涉及具体项目的实际建造、销售情况,从而完成“形式上”的监管,对资金的实际流向采取事实上放任的态度。在国有大银行工作,甚至会产生一种感觉:银行本身在一定程度上是为房地产行业而存在的。

  《造城者》关于房地产开发的特殊性及其影响一章的论述,梳理了房地产业为何占有如此重要位置的理论依据,其中最重要的是对房地产“资本属性”的理解。对消费者而言,房地产是一个既可以使用,亦可以投资以获取回报的空间商品;对开发商而言,房地产开发不仅有很高的利润回报,持有型的物业还可以抵押获得新一轮的融资,从而加速利润的生产速度。

  在城市层面,房地产业不断生产出新的空间,而这些空间通过容纳新的生产关系,又不断投入一轮又一轮新空间的生产。这样的行业是独一无二的。作者指出,大卫·哈维关

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